سن فرسودگی ساختمان چیست؟

شناخت مفهوم فرسودگی ساختمان برای صاحب ملک و سازندگان از اهمیت بالایی برخوردار است که در ادامه به بررسی آن می پردازیم. سن فرسودگی ساختمان به زمانی اشاره دارد که در آن ساختمان به علت عواملی مثل استهلاک مصالح، کاهش کیفیت ساختار و تغییر های استاندارد های ایمنی به حدی می رسد که نیاز به بازسازی، تخریب یا نوسازی دارد.

عوامل موثر بر سن فرسودگی ساختمان در زمان ساخت

با گذشت زمان ویژگی و کارایی ساختمان کاهش یافته و حاشیه ایمنی آن نیز کاهش یافته است. بعضی از عوامل که سبب کاهش عمر مفید ساختمان می شود به شرح زیر است که با پیشگیری از این گونه خطاها می توان بر میزان عمر مفید ساختمان افزود. میلگرد فسفر برنز

خطاهای طراحی

توجه نکردن به معیار های موردنیاز طراحی
اشتباه کردن در طرح و محاسبات مربوطه
خطا در تهیه نقشه
اشتباه کردن در تهیه مشخصات فنی و اجرائی

خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا

خطاهای اجرای و نظارت بر اجرا شامل انتخاب های نامناسب شامل انتخاب نامناسب مصالح، تجهیزات، نیروی انسانی برای تهیه مصالح و تجهیزات، نیروی نظارتی، نیروی اجرائی از جهت تخصص، روش اجرا و اجرای کار بدون برنامه، توجه نکردن به کنترل کیفیت می باشد. در خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا عوامل دیگری مثل عدم توجه به کنترل کیفیت، اظهار نظر های غیرکارشناسی در زمان اجرا و الزام به اجرای آن، صرفه جویی در هزینه، تهیه مصالح ارزان و به کار گرفتن نیروهای غیر حرفه ای، تاثیر زمان و عوامل های محیطی مثل تغییر و تحول مشخصه های آن در زمان، خطا های رخ داده مثل سیل، زلزله، لغزش زمین و امثال این ها و می باشد. تسمه آلیاژی

انتخاب مصالح

انتخاب مصالح یکی از دیگر نکات حائز اهمیت برای جلوگیری از فرسودگی ساختمان و کاهش سن فرسودگی می باشد. اگر از آهن آلات با کیفیت استفاده نشود منطقا عمر سازه کاهش می یابد. آهن با کیفیت پایین شامل آهن هایی می شود که مشکلاتی به شرح زیر دارند:

ترک خوردگی و قابلیت خم شدن

فولاد طوری طراحی شده که انعطاف پذیر و همه کاره باشد، ویژگی های بسیاری هستند که به آن کمک می کند تا استحکام و کیفیت یکسان را دارا باشد و در مقابل ضربه های سنگین و وزن زیاد بدون آسیب مقاومت نماید. در مقابل فولاد هایی که کیفیت پایین دارند راحت خم شده اما در سطح ترک می خورند؛ این به علت شیوه تولید آن هاست. مبلگرد آلیاژی

قابلیت تا شدن در سطح

تاشدن در سطح یکی دیگر از ویژگی های فولاد با کیفیت پایین است که بیشتر در لوله و تیر های آهنی دیده می شود. هر نشانه ای از تا خوردگی که روی سطح وجود دارد به این معناست که فولاد در مقابل خم شدن یا بدشکل شدن آسیب پذیر بوده و در همان بخش می تواند ترک بخورد. این مشکل تولید سبب ضعیف شدن فولاد می شود. ورق آلیاژی

لکه های زنگ زدگی

لکه های زنگ زدگی در مقاطع فولادی می تواند نشان دهنده مقاومت کم به خوردگی یا نگهداری نادرست باشد.

وجود پوسته های اکسیدی

اگر سطح آهن دارای پوسته های اکسیدی باشد، این کار می تواند نشان دهنده عملیات حرارتی یا نورد نادرست باشد.

لبه های تیز و ناصاف

لبه های مقاطع فولادی باید صاف و یکنواخت باشد، اگر لبه ها دچار شکستگی باشند می تواند نشان از کیفیت پایین آن باشد.

بوی فلز

اگر در زمان برشکاری بوی نامطبوعی احساس شود ممکن است به علت ناخالصی های زیاد یا ترکیب های شیمیایی نامناسب در فولاد باشد.

خطا های بهره برداری و نگهداری

بهره برداری اشتباه و رعایت نکردن ضوابط مربوط به بهره برداری، استفاده نکردن از نیروی حرفه ای، توجیه نبودن گروه های بهره بردار، تغییر بهره برداری بدون بررسی امکان و عواقب آن، به عنوان نمونه استفاده از یک ساختمان مسکونی برای انبار یا افزایش تعداد طبقات ساختمان یا بهره برداری برای ساختمان اداری، عدم نگهداری و بازرسی به موقع ساختمان و تاسیسات برای کشف و رفع نارسایی های کوچک که باعث بزرگ شدن دامنه نارسایی و انجام ندادن به موقع بهسازی وجود اعتبار در زمان لازم.

عوامل موثر بر سن فرسودگی ساختمان پس از ساخت

در زمان ساخت و بعد از ساخت عوامل متعددی بر عمر مفید ساختمان تاثیر گذار هستند که هر یک به شرح زیر است:
تاثیر رطوبت و نم بر عمر مفید ساختمان

رطوبت در فرسودگی ساختمان

رطوبت و نم یکی از مهمترین عامل های فرسودگی ساختمان به حساب می آیند و می توانند عمر مفید را کاهش دهند. ساختمان ها به خصوص در مناطق معتدل از کف و از سقف و گوشه ها از طریق آب باران و آب های زیر زمینی دچار رطوبت و نم می شوند. به این علت که نفوذ نم و رطوبت به ساختمان های آجری نسبتا بیشتر است و اجر نسبت به نفوذ آب مقاومت کمتری دارد، با سرعت بالاتری فرسوده می شود. بهتر است سطح آجری ساختمان با مواردی مانند گچ یا رنگ پوشانده شود.

تاثیر اختلاف دما بر عمر مفید ساختمان

در بعضی از مناطق ایران، به علت وجود اختلاف دمای بالا بین ساعت های شب و روز، انبساط و انقباض مصالح ساختمانی سبب وجود ترک داخلی و خارجی در ساختمان می شود. در نتیجه در زمان ساخت و ساز باید مصالحی استفاده کنید که ضریب انبساط یکسان و یا نزدیک به هم دارند تا عمر مفید ساختمان کاهش پیدا نکند.

تاثیر اقلیم بر عمر مفید ساختمان

به علت این که ایران کشوری چهارفصل است باید در ساخت بناها از معماری خاص و مربوط به اقلیم و آب و هوای آن استفاده کرد تا طول عمر مفید ساختمان افزایش پیدا کند. به عنوان نمونه جنس دیوار ها یا شیب سقف ساختمان های مناطق گرم و خشک مانند یزد باید با مناطق معتدل مانند شمال متفاوت باشد. به طور کلی می توان گفت از نظر موقعیت جغرافیایی، زلزله خیز بودن منطقه یا شرایط سخت محیطی می توانند سبب تسریع در فرسودگی ساختمان شود.

روش تخمین سن فرسودگی ساختمان

تشخیص سن فرسودگی ساختمان برای صاحبان ملک، سرمایه گذاران، و نهاد های مسئول به آن ها کمک می کند تا در رابطه با تخریب، بازسازی و نوسازی تصمیم های بهتری بگیرند. روش های تخمین سن فرسودگی به شرح زیر است:

مشاوره با کارشناسان ساختمان

یکی از بهترین روش ها برای تشخیص سن ساختمان به کارگیری از افراد متخصص در زمینه ساختمان و کارشناسان فنی می باشد. این افراد با استفاده از تجربه ای که در چند سال اخیر کسب کرده اند می توانند وضعیت کلی ساختمان را از جهت سازه ای، تاسیساتی و حتی زیبایی شناسی بررسی نمایند و مطابق آن نظر دهند.

کارشناسان مواردی مانند ستون ها، تیرها و دیوار های باربر برای اطمینان از عدم وجود ترک ها، خمیدگی ها را در سازه های اصلی بررسی می کنند. ارزیابی فونداسیون برای مشاهده هر گونه نشست یا فرسایش و بررسی کیفیت و دوام مواد به کار رفته در زمان ساخت یکی دیگر از روش های بررسی افراد متخصص می باشد.
استفاده از تکنولوژی های نوین

پیشرفت تکنولوژی در چند سال گذشته امکان استفاده از ابزار های دقیق و کارآمد را برای ارزیابی ساختمان فراهم می کند. بعضی از تکنولوژی ها به شرح زیر است:

اسکن های لیزری (Laser Scanning)

با استفاده از این تکنولوژی امکان مشاهده سه بعدی از ساختمان وجود دارد و می توانید هر یک از تغییرات در ساختار ساختمان یا نقطه ضعف ها را بررسی کنید.

تصویربرداری حرارتی(Thermal Testing)

 به کار گیری از این روش می توانید نشتی های حرارتی، رطوبت های پنهان، و نقطه ضعف عایق کاری را به خوبی شناسایی کنید.

آزمایش مصالح (Material Testing)

آزمایش نمونه هایی از بتن، فولاد، چوب و دیگر مواد ساختمانی برای بررسی کیفیت و دوام. این آزمایش می تواند نشان دهد که آیا مواد با گذشت زمان آسیب دیده اند یا خیر.

بررسی مستندات و سوابق ساختمان

یکی دیگر از روش های حائز اهمیت برای تشخیص سن فرسودگی، بررسی مستندات و سوابق ساختمانی می باشد. این مستندات به شرح زیر است:

نقشه های معماری و سازه ای

گزارش های فنی و بازرسی قبلی

سابقه تعمیرات و بازسازی

ارزیابی موقعیت جغرافیایی

این نکته بسیار حائز اهمیت است و نقش بسزایی در سرعت فرسودگی آن دارد.

آب و هوا

ساختمان هایی که در مناطق بارندگی بالایی قرار دارند یا دما های بسیار متغیری دارند، روند فرسوده شدن افزایش می یابد.

زلزله خیزی

اگر ساختمان در منطقه زلزله خیز واقع شده باشد، باید به طور منظم از لحاظ مقاومت سازه ای بررسی شود.

نزدیکی به دریا

ساختمان های نزدیک به دریا به علت تاثیر نمک در دریا و رطوبت بالا زود تر فرسوده می شوند.